面对上海住宅用地资源日益枯竭、新增工业用地市场供求回落、产业园区转型升级可释放土地资源等现实情况，中国地产界人士汇聚易居论坛，探讨上海产业地产发展新路。

据上海市政府公布的材料，目前约1000平方公里的产业园区既是上海经济发展的主要载体，同时也是城市空间布局优化的重要潜力区域。而各产业园区发展差异巨大，有些较好的如漕河泾、金桥、张江、嘉定等开发区，单位平方公里的土地产出超过人民币(下同)200亿元，而一些乡镇园区却只有20、30亿元，这些园区规模小、分散且布局不合理，开发管理水平不足，社会矛盾突出，二次开发的任务艰巨。

著名房地产经济学家、易居房地产研究院院长张永岳教授发言认为，产业地产的发展，完全符合中国整个经济社会发展的趋势，就是以城市群带来的整个城市化的推进和引领型城市的更新和发展。产业园区转型符合整个产城融合的需要。就产业发展而言，如果能够在一个更广阔的视野，且集中要点，再辅以相关产品的具体设计并找到适当的路径，产业地产发展空间巨大。

当前，中国正有序推进全面深化改革，一系列围绕使“市场在资源配置中起决定性作用”的制度和政策陆续出台，其中与上海产业园区开发类企业密切相关的就是国有资产改革和工业用地制度改革。

上海仪电集团总裁蔡小庆表示，一个城市必须要有产业地产。如果没有产业地产，都是消费者，都是居住人，没有工作哪来的消费能力，哪来的集聚?目前，工业区给终端企业，只能建厂房，完全排斥工业房地产，这个肯定是行不通的。

他的思路是，解决转型的核心问题是给产业地产有一个合法的“身份”，企业用不着打擦边球，政府也不用防治。两者利益有一个很好的兼顾，符合市场规律，让市场主体能够做得下去。

“地产思想家”、万通控股董事局主席冯仑在其《产业地产发展与立体城市》的主题演讲中，提出了“产城一体化”的思想：用产业带动居住、商业，从而带动娱乐、公共服务和公共设施等，形成产业、空间和物业的融合关系。立体城市是高就业、高福利、低成本、可持续发展的。它是万通在城市化进程当中提出的一种紧凑型、产城一体、可持续发展的模式。

万科上海地产副总经理郑华勾勒出产业地产成型的三个阶段：一是资源整合阶段，需要将政府、企业、更多的产业、经济资源等集合在一起;二是交由专业公司开发建设，提高工作效率;三是后期的服务，包括配套服务。

论坛主持人、易居中国执行总裁丁祖昱总结道，除了住宅地产，其余都应当称之为产业地产。在产业用地中，不管是商业、办公、还是工业，都是以前的说法和界定，今天的界限都很模糊。商业算消费产业，办公更是大多数产业最主要的载体，应当全归于产业地产，将更利于市场的操作。

面对产业地产的投资巨大、投资回报期漫长的问题，丁祖昱呼吁大力促进金融工具与产业地产的结合，尽快开发出产业地产证券化或REITS类的金融产品，以支撑整个产业地产运作，特别是支持非销售型产业地产的长期运营。

上海市经济和信息化委员会副主任徐子瑛提示，在互联网时代，开发的房产、工业地产需要前瞻性的思考，应进一步凝聚共识，看到未来整个城市转型、产业发展对工业地产、产业地产的需求。

上海市经济和信息化委员会处长周强强调，搞产业地产关键在产业。产业已经发生了新的变化，制造业、服务业、信息化正跨界协同创新。产业园区怎么孕育跨界协同创新的载体，这是面临的重大问题。

与会专家认同的观点是，上海产业园区要建设成为推进新产业、新业态、新技术、新模式发展的“新载体”，应尽快、倾力打造上海产业园区的升级版。

周强欢迎国内外的优秀团队，如新加坡的工业园区裕廊、央企的招商局、开发机构大连亿达、华夏幸福等，还有住宅地产商万通、绿地和万科等，在转型过程中进入到上海的产业地产，按照2040年、2050年的眼光来打造30年、40年不落后的产业园区。