2003年8月12日国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知，简称为第“18号文”》。通知中明确提出：“房地产业…已经成为国民经济的支柱产业。”

“18号文”拉开了房地产快速发展十年的序幕，得益于此，中国经济取得了GDP年均超过10%的高速发展。从一组数据可以看到：“18号文”之前的2002年GDP为103,553.6亿元，其中房地产开发投资为7,790.9亿元。“18号文”之后的2012年GDP为519,322亿元，其中房地产开发投资为92,357亿元。十年的时间，房地产开发投资在GDP的占比由2002年的7.52%增加到2012年的17.78%，投资总额增加了10.85倍，平均每年增加48.5%，体现了房地产对于国民经济发展的重要性。

但是，十年的快速发展也带来了房价的持续上涨。2002年全国商品住宅平均价格是每平方米2,092元，2011年达到每平方米4,993元，9年间上涨了1.39倍，平均每年涨幅19%。这种涨幅在一线城市尤为突出，以上海为例，2002年商品住宅平均价格是每平方米4,007元，2011年达到每平方米13,566元，平均每年涨幅高达27.6%。

面对“18号文”出台后房价以及土地市场的快速升温，国务院于2004年4月发出了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，拉开了房地产十年发展九年调控的序幕。此后，国务院在2005年-2007三年间连续出台了“国八条”、“新国八条”、“国六条”等调控措施。2008年12月，为了减少全球金融危机对中国经济的冲击，国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干建议》的“新国六条”，房地产市场经历了短短一年的快速增长。但是，2010年1月出台的“国五条”以及2010年4月份出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》又开始了新一轮的调控。2011年1月出台的“新国八条”《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》更是祭出了“限购、限贷”的杀手锏，被称为“史上最严厉的调控政策”。

2011年1月出台的“新国八条”严格禁止了导致过往房价快速上涨的“投资、投机”的需求，也在一定程度上对首次置业和改善性需求为代表的“刚需”产生了抑制作用。2011年下半年至2012年上半年“北上广深”一线城市以及多个二线城市的住宅市场出现了成交量和房价的双双下降，但是，这种双双下降的局面并不是简单意味着“刚需”的消失。2012年年中开始，一线和部分二线中心城市前期积压的“刚需”逐步回到市场，并在年底开始爆发。由此，这些一线和部分二线城市再现连夜排队买房的现象，“周光盘”甚至“日光盘”开始出现，住宅成交量大幅上升，价格开始回稳并上扬。

面对快速升温的住宅市场，2013年2月20日政府出台了《国务院关常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作》的“国五条”，3月1日再次发出了“国五条细则”。然而，为了规避地方政府落实“国五条细则”中20%个调税政策所带来的不确定性，很多购房者加快了买房的速度，在一线城市和很多二线城市，出现了调控十年来少有的一手新房和二手房成交双双火爆的局面。

回顾近年来的房地产调控过程，可以看到调控政策在三个方面比较突出：

一、以“限购、限贷”的政策为代表，严格限制对于商品住宅的不合理的需求;

二、在保证土地价格平稳的前提下，要求地方政府加大并落实土地的供应量;

三、 严格保障性住房的问责机制，加快落实前些年一直没有实质性进展的保障房的建设。

从市场的反应来看，这些措施的实施短期内产生了一定的效果，但并没有从根本上解决房价过快上涨的问题。3月18日国家统计局公布的2013年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况也表明了房价上涨的压力很大：与2013年1月份相比，70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市都是66个。与2012年2月份同月相比，新建商品住宅上涨的城市有62个;二手住宅上涨的城市有49个。

进入房地产调控的第十年，面对房价上涨的压力，如何调整现行房地产政策，实现房地产的软着陆，是新一届政府必须直面的课题，也是专家、学者以及房地产从业人员应该积极思考的问题。

笔者认为，可以从四个方面做一些思考：

一、明确房地产调控的目的不是为了简单打压房价，而是为了控制房价的过快上涨。

中国经济已经开始告别两位数的增长，但是，未来相当长一段时间内，7-8%的较高增长仍然是中国经济的主调;同时，中国经济必须经常性地预防高通胀的发生。房地产对于经济和民生具有重要作用，作为促进经济增长的动力之一、民众追求生活改善的重要目标、普通家庭的主要资产以及调节货币的蓄水池，房地产维持价格的平稳合理增长有利于中国经济的发展，比较理想的增幅应当介于当年通胀水平与居民可支配收入增长水平之间，长期而言，这样的增幅将使得房价收入比趋于合理。

二、尽快出台措施缓解供求矛盾。

对于中国这样地域辽阔、城市间经济发展水平不平衡的国家，房地产市场的表现在各个地域不尽相同，调控政策在不同区域的侧重点也应该有所不同。就一线城市来说，目前所面临的房价升值压力并非来自于投资以及投机需求，主要源于面向“刚需”的中小户型商品住宅供求关系的矛盾。

以上海为例，进入2013年，前十周商品住宅的供应量为79.7万平方米，同期成交量为228万平方米，供求比高达2.87，供求矛盾突出。截至2013年3月17日，上海楼市一手商品住宅库存由2012年底的1010万平方米大幅下降至860万平方米左右，户均面积140平方米以内的普通商品住宅库存量不足140万平方米，按照2012年下半年以来月均成交70多万平方米的速度，中小户型商品住宅库存的去化时间不足2个月，供不应求的状况非常严重!

为了尽快缓解中小户型商品住宅供求矛盾，在落实加大土地出让力度之外，政府还必须尽快出台一些鼓励增加供应的短期措施。一个可行的办法是：对于市场上“刚需”最为紧缺的90平方米以内的商品住宅，如果开发商在一定时间(比如两年)内销售了此类户型的住宅，政府可以按照每平方米800-1000元的标准返还开发商部分税费。采取这样的措施，既可以鼓励开发商加快中小户型项目的工程进度快速增加供应，又可以通过返还税费的方式直接舒缓房价上涨的压力。

三、 在保障房的体系建设上拓展新思路，引导一部分“刚需”由“购房”转为“长期租房”，缓解对于中小户型商品住宅购房的需求压力。

以上海为例，2011年至2013年新开工建设和筹措的保障性住房总数为53.9万套，其中，有相当数量的保障房属于政府长期持有的公租房。然而，上海市2012年面世的首批5100套公租房的出租率不足四成，租金偏高、距离偏远是出租率低的主要原因;面对公租房出租率不高政府也有难处：现有租金水平的回报率已经偏低，再降低租金的难度确实较大。

为了鼓励引导更多的“刚需”选择长期租房，政府可以研究借鉴国外一些国家的做法出台相关政策，对于未来连续租住公租房达到一定年限(比如十年)的租房者，可以将公租房以低于市场的折扣价出售给承租的家庭。这样的政策能够有效地引导一部分“刚需”家庭转向公租房，缓解购房需求的压力;此外，通过出售部分公租房，政府未来也可以较快地回收一部分投资。

四、合理制订20%个调税的征收细则，维持二手房的市场活力。

3月1日出台的“国五条细则”中规定，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

在上海这样的一线城市，二手房占整个商品住宅市场的成交量已经超过40%。虽然细则还没有落地，20%的个调税对于二手房市场预期的影响极大：二手房市场未来的供应量将因此减少，交易成本将可能增加。因此，如何合理制订20%个调税的征收细则将成为考验地方政府智慧的课题。

一般认为，对于满五年的唯一一套自用住房应该免征个调税。除此之外，一个可供考虑的建议是：政府相关部门可以对所有存量的二手房用2013年2月27日为截止日期进行估值，这些二手房在出售时，将用此估值作为征收个调税的依据。如果采取这样的建议，二手房的供应量将保持正常，交易的活跃程度将不会受到影响，因二手房交易个调税所带来的对新房需求的新增压力也将不复存在。

上述四个方面主要考虑的是缓解当前越来越突出的供求矛盾以化解对于房价上涨的压力。笔者相信，集思广益之下，房地产所面临的短期的问题可以得到解决，远期的目标将会更加明晰，长效的机制也会得以形成。